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房地产“身患重疾”明年病情或将恶化
2015/11/26 中国投资咨询网

  文/韩长吉

  日前,国家统计局发布的数据显示,10月末商品房待售面积已经增至68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高。更让人心惊的是,这一统计数据只包括竣工后、未出售的现房,但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内,一旦计入,中国楼市的库存可能倍增。
 
  小米彩票房地产行业研究员韩长吉表示,中国经济增长高度依赖房地产投资,房地产市场任何细微的变动,都可能在中国经济圈中激起千层浪,所以国家每年都会为了稳定房地产市场出台一系列政策。今年以来,中国房地产就呈现“病态”发展,其实中国房地产染病已久,只是在中国经济增速放缓的背景下,房地产“病情”尤为惹人注目,就连高层都多次为其诊病开方。
 
  在11月的中央财经领导小组第十次会议上,习近平总书记强调“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。在不久前的中央党校讲话中,李克强总理也提到中国以往长期依赖的房地产去库存问题还没有解决。“双十一”期间,当“剁手党”在疯狂的“买买买”时,国务院常务会议又再次提到房地产这一沉重的话题,强调要以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。2015年中国房地产到底是“病入膏肓”到何种程度,以至于让中央高层为其天天揪心?
 
  房地产市场“染病”
 
  房地产市场库存高企,并且仍保持上升趋势。前几年楼市的火爆为市场积累了大量的房地产存量,为了刺激市场需求、加快房地产市场去库存化速度,中央也先后针对楼市出台了一系列利好性政策。这些“药剂”虽然使市场成交量有所回暖,但是对楼市去库存效果实在不敢恭维,不但没能治好病,反倒使病情进一步恶化,截止至10月份,楼市存量增加了1800万平方米,总库存已经达到6.8亿平方米,到今年年底,这一数字还有可能上升。在未来很长一段时间内,地产界人士将长期遭受“高库存”病痛的折磨。
 
  今年以来,房产销售虽然整体情况有所回升,1-10月份,商品房销售面积为94898万平方米,同比实现7.2%的增长。但是房产成交量的增长,很大程度上是在刺激性政策的带动下形成的,一旦政策扶持力度有所放松,房产销售又有可能“卧病不起”,并且由于政策对楼市刺激太过频繁,政策的边际效用正在逐渐下降。事实上,10月份房产销售增速相比1-9月份已经出现0.3个百分点的回落,全国77.14%的大中城市住宅销售价格下降,也许销售有所波动很是正常,增速下降幅度也不大,但是在传统的“金九银十”增速出现回落,就必须引起市场重视,未来房地产销售仍存在下行压力。
 
  我国地方财政对土地资产依赖性高,2014年,土地出让收入占地方财政收入的比重达到23.8%。地方土地出让多流入了房地产市场,房地产拿地资金及房地产相关税收占地方收入比重高,地方财政收入下滑也能一定程度上反映房地产市场发展的“病态”。全国地方本级政府国有土地收入前十个月为23043亿元,同比下降32.2%,土地购置面积和土地成交价款同比分别下降33.8%和25.2%。当卖地也难以支撑地方财政的时候,地方政府心急如焚,高层又怎能熟视无睹呢?
 
  房地产患病,中央急、地方急,房地产企业也很急。由于房产库存高企,房企资金收不回,土地成本上升又提高了房企置地成本,所以房产商的拿地投资积极性并不高,10月新开工增速同比下降24.5%,未能延续9月季末同比正增长。由于今年以来,房价整体趋于下降,房地产销售端的日子相对房产开发商的日子稍微好过一点,但也面临很大的销售压力。在46家公布三季度业绩的房企中,20多家房企出现亏损,房企经营业绩下滑现象仍在恶化。
 
  病情或将恶化
 
  小米彩票产业与政策研究中心主任扈志亮指出,高层多次提及房地产足见房地产当前病情有多么严重,但是从高层领导的话语中我们不难读出其对房地产市场发展态度的转变。以前中央提房地产更多的是强调要运用财政、货币等政策手段稳定房地产发展,稳发展政策制定的主体是政府,而此时却只是提出了“化解房地产库存”,去库存最主要的主体是企业。我国房地产发展长期依赖政府“补药”,当前政府对房地产市场的调整管理趋向于“去政府化”,逐渐放权至市场,房企现在要试着独立自主,明年房地产的病情或将会恶化。
 
  在房企拿地投资积极性降低、房地产销售回暖的背景下,房地产存量仍在增长,说明是市场需求出了问题,去库存的关键在于刺激需求。受我国人口结构的影响,当前住宅性需求基本得到满足,短时间内不会大幅上涨;与此同时,市场对房地产未来发展预期不高,再加上新的理财方式层出不穷,房地产投资性需求也呈现下滑趋势,即便是增长,明年也不可能恢复到之前的水平。
 
  存贷款利率会直接影响消费者的购房成本和开发商的建设成本,为了刺激经济,宽松的货币政策可以说是2015年绝对的政策主角。但在经历多次降息之后,中国利率已经进入到了“负利率”时代,利率下调空间不断被压缩,且利率下调对经济的刺激效用在下降,预计2016年降息的次数相对今年会减少很多,财政政策或将成为主角。财政政策对房地产市场的调控作用要间接的多,其政策效果也相对有限。李克强总理的话也预示着未来国家将通过户籍制度改革来带动房地产发展,可户籍制度改革绝非一蹴而就的,短时间内,房地产市场无法享受到户籍改革带来的利好。
 
  刺激房地产投资虽然是增加投资、稳定经济增长的有效方法之一,但是相对房地产投资低迷而言,中国经济当前最主要的问题是实体经济不振,尤其是大多数中小企业正处在悬崖边上。为了向实体经济放水,改善资金错配现状,提高直接融资占比,国家正在加快注册制落地实施,证券法修订现已提上日程,明年注册制就可能正式实施。注册制将增加股池中的池水,部分资金将由楼市流向股市。虽然股市和楼市并不存在绝对的此消彼长关系,但是在社会资金相对较紧的情况下,楼市和股市之间存在一定的替代性。
 
  (作者系小米彩票产业与政策研究中心房地产行业研究员)
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